Mieterhöhung erhalten: Das Wichtigste in Kürze
Nicht jede Mieterhöhung ist automatisch gültig. Ihr Vermieter muss sich an strenge gesetzliche Vorgaben halten. Prüfen Sie diese 5 Punkte:
1. Textform
Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen (§ 558a BGB). Eine mündliche Ankündigung ist unwirksam.
2. Wartefrist
Seit der letzten Erhöhung müssen mindestens 12 Monate vergangen sein (§ 558 Abs. 1 BGB).
3. Kappungsgrenze
Innerhalb von 3 Jahren darf die Miete um max. 20% (bzw. 15%) steigen (§ 558 Abs. 3 BGB).
4. Ortsübliche Miete
Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.
5. Begründung
Der Vermieter muss die Erhöhung begründen (z.B. mit Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen).
Fehlt auch nur ein Punkt, ist die Mieterhöhung unwirksam und Sie müssen nicht zustimmen.
Womit darf der Vermieter die Erhöhung begründen?
Das Gesetz erlaubt vier Begründungsmittel (§ 558a BGB).
1. Qualifizierter Mietspiegel
Ein qualifizierter Mietspiegel wird von der Gemeinde oder von Interessenvertretern erstellt und alle 2 Jahre angepasst. Er ist das stärkste Begründungsmittel. Der Vermieter muss die für Ihre Wohnung zutreffenden Mietspiegelwerte angeben. Prüfen Sie: Stimmen Baujahr, Lage, Größe und Ausstattung mit Ihrer Wohnung überein?
2. Einfacher Mietspiegel
Weniger verbindlich als der qualifizierte Mietspiegel, aber als Begründung zulässig. Viele kleinere Gemeinden haben nur einen einfachen Mietspiegel. Bei Abweichungen haben Sie eine bessere Verhandlungsposition.
3. Sachverständigengutachten
Ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen, das die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung ermittelt. Wird selten verwendet, da es für den Vermieter teuer ist (500-1.500 Euro). Die Kosten trägt der Vermieter.
4. Drei Vergleichswohnungen
Der Vermieter benennt drei vergleichbare Wohnungen in der Umgebung, die eine entsprechende Miete haben. Die Wohnungen müssen nach Größe, Lage, Ausstattung und Baujahr vergleichbar sein. Prüfen Sie kritisch, ob die genannten Wohnungen wirklich vergleichbar sind.
Die Kappungsgrenze: 20% oder 15%?
Die Kappungsgrenze schützt Sie vor übermäßigen Mietsteigerungen.
Die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) begrenzt, wie stark die Miete innerhalb von 3 Jahren steigen darf:
Standardregel
max. 20%
in 3 Jahren
Angespannter Wohnungsmarkt
max. 15%
in 3 Jahren (per Landesverordnung)
Rechenbeispiel
Ihre Miete vor 3 Jahren: 800 Euro kalt
- Bei 20%-Kappungsgrenze: max. 800 + 160 = 960 Euro
- Bei 15%-Kappungsgrenze: max. 800 + 120 = 920 Euro
Verlangt Ihr Vermieter mehr, können Sie der Erhöhung teilweise zustimmen — bis zur zulässigen Höhe.
Sonderfall: Mieterhöhung nach Modernisierung
Für Modernisierungsmaßnahmen gelten andere Regeln.
Bei Modernisierungsmaßnahmen (nicht reine Instandhaltung!) darf der Vermieter die Miete nach § 559 BGB erhöhen. Dabei gilt:
- Maximal 8% der Modernisierungskosten dürfen auf die Jahresmiete umgelegt werden
- Die Miete darf innerhalb von 6 Jahren um max. 3 Euro pro Quadratmeter steigen (bei Mieten unter 7 Euro/m²: max. 2 Euro/m²)
- Reine Instandhaltung (z.B. Dachreparatur) ist keine Modernisierung und darf nicht umgelegt werden
- Der Vermieter muss die Maßnahme 3 Monate vorher ankündigen (§ 555c BGB)
Typische Modernisierungen: Wärmedämmung, neue Fenster, Aufzug-Einbau, Balkon-Anbau, energetische Sanierung. Keine Modernisierung: Rohrbruch reparieren, Fassade streichen, defekte Heizung ersetzen.
Mieterhöhung erhalten: Ihre 3 Optionen
Zustimmen
Wenn die Erhöhung korrekt ist und die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Die Zustimmung muss nicht schriftlich sein — auch die Zahlung der erhöhten Miete gilt als Zustimmung.
Teilweise zustimmen
Wenn die Erhöhung zu hoch ist, aber grundsätzlich berechtigt. Teilen Sie dem Vermieter schriftlich mit, welchem Betrag Sie zustimmen und warum Sie die volle Erhöhung ablehnen.
Ablehnen
Wenn die Erhöhung formell fehlerhaft oder inhaltlich unberechtigt ist. Wichtig: Lassen Sie die Frist (Ende des übernächsten Monats) nicht stillschweigend verstreichen — teilen Sie Ihre Ablehnung dem Vermieter mit.
Wichtige Fristen bei Mieterhöhungen
| Frist | Dauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Ihre Überlegungsfrist | Bis Ende des übernächsten Monats | § 558b Abs. 2 BGB |
| Wartefrist zwischen Erhöhungen | 12 Monate (+ 3 Monate Wirksamkeit) | § 558 Abs. 1 BGB |
| Kappungsgrenze | Bemessungszeitraum: 3 Jahre | § 558 Abs. 3 BGB |
| Klagefrist des Vermieters | 3 Monate nach Ablauf Ihrer Überlegungsfrist | § 558b Abs. 2 BGB |
Häufige Fragen zur Mieterhöhung
Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Der Vermieter darf die Miete frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung verlangen (§ 558 Abs. 1 BGB). Zwischen der letzten Mieterhöhung und dem Wirksamwerden der neuen müssen mindestens 15 Monate liegen.
Wie hoch darf die Mieterhöhung maximal sein?
Innerhalb von 3 Jahren darf die Miete um max. 20% steigen (Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine Grenze von 15%. Zusätzlich darf die Miete nie über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen.
Muss ich einer Mieterhöhung zustimmen?
Nein, Sie haben eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats (§ 558b BGB). Sie können zustimmen, teilweise zustimmen oder ablehnen. Stimmen Sie nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von 3 Monaten Klage auf Zustimmung erheben.
Wann ist eine Mieterhöhung unwirksam?
Eine Mieterhöhung ist unwirksam, wenn: die Textform nicht eingehalten wurde, keine Begründung beigefügt ist, die Kappungsgrenze überschritten wird, die Wartefrist von 12 Monaten nicht eingehalten wurde, oder die Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Was ist der Unterschied zwischen Mieterhöhung und Indexmiete?
Bei einer Indexmiete (§ 557b BGB) ist die Mietanpassung an den Verbraucherpreisindex gekoppelt und steigt automatisch mit der Inflation. Eine reguläre Mieterhöhung nach § 558 BGB orientiert sich dagegen an der ortsüblichen Vergleichsmiete und erfordert eine aktive Zustimmung des Mieters.
Quellen & rechtliche Grundlagen
- Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete: §§ 558-558e BGB
- Kappungsgrenze: § 558 Abs. 3 BGB (20% bzw. 15%)
- Begründungsmittel: § 558a BGB (Mietspiegel, Gutachten, Vergleichswohnungen)
- Überlegungsfrist: § 558b BGB
- Modernisierungsumlage: § 559 BGB (max. 8% der Kosten)
- Ankündigung Modernisierung: § 555c BGB
Stand: März 2026. Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Rechtsberatung dar. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Mieterhöhung nutzen Sie die kostenlose KI-Ersteinschätzung von Anwalt GURU oder wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht.