Kurzantwort
Mieterhöhung: Frist und Häufigkeit in Kürze
Dein Vermieter darf die Miete erst erhöhen, wenn sie zum Zeitpunkt der Erhöhung 15 Monate unverändert war; das Schreiben selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung kommen (§ 558 Abs. 1 BGB). In drei Jahren sind höchstens 20 Prozent drin, in angespannten Wohnungsmärkten 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Für deine Antwort hast du Zeit bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Abs. 2 BGB).
Wie oft?
alle 15 Monate
Miete muss so lange unverändert sein (§ 558 Abs. 1 BGB)
Wie viel?
max. 20 % / 15 %
in drei Jahren, Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)
Bis wann antworten?
2 Kalendermonate
nach Zugang des Schreibens (§ 558b Abs. 2 BGB)
Wichtig zu wissen: Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete wirkt nicht automatisch. Der Vermieter verlangt deine Zustimmung – du entscheidest, ob du sie gibst, nur teilweise gibst oder ablehnst. Anders ist das nur bei einer Modernisierungserhöhung nach § 559 BGB: Die wird einseitig erklärt und braucht keine Zustimmung.
Häufigkeit
Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Zwei Fristen laufen parallel – erst wenn beide erfüllt sind, ist die Erhöhung möglich.
1. Die 15-Monats-Regel (Wartefrist)
§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt, dass die Miete „in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert" ist. Gezählt wird ab der letzten Mietänderung – also ab der letzten Erhöhung oder, wenn es noch keine gab, ab dem Beginn deines Mietverhältnisses.
2. Die Jahressperrfrist (Zeitpunkt des Schreibens)
Zusätzlich gilt: Das Mieterhöhungsverlangen „kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden" (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Brief darf also nicht schon nach zehn Monaten im Briefkasten liegen, selbst wenn die Erhöhung erst später wirken soll.
3. Was nicht mitzählt
Erhöhungen wegen einer Modernisierung (§ 559 BGB) und Anpassungen der Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben bei dieser Rechnung außen vor (§ 558 Abs. 1 Satz 3 BGB). Sie setzen die 15 Monate also nicht neu in Gang – und sie sind auch nicht auf die Kappungsgrenze anzurechnen.
| Ereignis | Beispiel-Datum | Regel |
|---|---|---|
| Letzte Miete wirksam geworden | 1. Januar 2025 | Startpunkt beider Fristen |
| Frühestes Erhöhungs | 1. Januar 2026 | 1 Jahr, § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB |
| Frühestes Wirksamwerden der neuen Miete | 1. April 2026 | 15 Monate, § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB |
Praktisch heißt das: Eine reguläre Mieterhöhung ist höchstens etwa alle 15 Monate möglich – und auch dann nur, solange die Kappungsgrenze und die ortsübliche Vergleichsmiete noch Spielraum lassen.
Deine Frist
Welche Frist habe ich für die Zustimmung?
Die wichtigste Zahl auf dieser Seite – sie entscheidet, wie viel Zeit dir bleibt.
Du hast Zeit bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB). Der Monat, in dem der Brief ankommt, zählt dabei nicht mit.
| Schritt | Beispiel (Zugang 10. September) | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Deine Zustimmungsfrist endet | 30. November | § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB |
| Erhöhte Miete wird fällig (bei Zustimmung) | 1. Dezember | § 558b Abs. 1 BGB |
| Klagefrist des Vermieters | bis Ende Februar | § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB (3 weitere Monate) |
| Formfehler nachgeholt? Frist läuft neu | ab Nachholung | § 558b Abs. 3 BGB |
Zwei Missverständnisse, die teuer werden:
- „Ich muss innerhalb der Frist widersprechen." – Nein, die Frist gilt der Zustimmung. Reagierst du gar nicht, gilt das nicht als Zustimmung. Aber der Vermieter kann dann klagen, und im Verfahren geht es um Geld und Kosten. Eine fristgerechte Antwort ist deshalb der ruhigere Weg.
- „Die Zahlung der neuen Miete ist unverbindlich." – Zahlst du die erhöhte Miete vorbehaltlos weiter, kann darin eine schlüssige Zustimmung liegen. Wenn du dir unsicher bist, halte deine Position vorher schriftlich fest.
Obergrenze
Kappungsgrenze: 20 Prozent – oder nur 15?
Zwei Obergrenzen gelten gleichzeitig. Die niedrigere gewinnt.
Nach § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen. Der Prozentsatz sinkt auf 15 Prozent, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Gemeindeteil besonders gefährdet ist und dieses Gebiet per Landesverordnung bestimmt wurde (§ 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB). Ob dein Wohnort dazugehört, steht in der Verordnung deines Bundeslandes.
Standardregel
max. 20 %
in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB)
Angespannter Wohnungsmarkt
max. 15 %
in per Landesverordnung bestimmten Gebieten (§ 558 Abs. 3 Satz 2, 3 BGB)
Rechenbeispiel
Deine Kaltmiete lag vor drei Jahren bei 800 Euro:
- Kappungsgrenze 20 Prozent: höchstens 800 + 160 = 960 Euro
- Kappungsgrenze 15 Prozent: höchstens 800 + 120 = 920 Euro
Die zweite Obergrenze: die ortsübliche Vergleichsmiete
Die Kappungsgrenze sagt nur, wie schnell die Miete steigen darf. Wie hoch sie höchstens werden darf, bestimmt die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB): die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum in deiner Gemeinde, gebildet aus den Vereinbarungen der letzten sechs Jahre (§ 558 Abs. 2 BGB). Liegt die geforderte Miete darüber, ist sie insoweit nicht durchsetzbar – auch wenn die 20 Prozent noch nicht ausgeschöpft wären.
Checkliste
Formfehler-Checkliste: Mieterhöhung prüfen in fünf Schritten
Ein formell fehlerhaftes Verlangen entfaltet keine Wirkung. Diese fünf Punkte lohnen den Blick.
1. Textform
Das Verlangen muss dir in Textform erklärt werden (§ 558a Abs. 1 BGB). Eine mündliche Ankündigung an der Wohnungstür genügt nicht.
2. Begründung
Das Verlangen muss begründet sein (§ 558a Abs. 1 BGB) – mit Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder drei vergleichbaren Wohnungen (§ 558a Abs. 2 BGB).
3. Wartefrist
Ist die Miete zum geplanten Erhöhungszeitpunkt wirklich schon 15 Monate unverändert, und liegt die letzte Erhöhung mindestens ein Jahr zurück (§ 558 Abs. 1 BGB)?
4. Kappungsgrenze
Steigt die Miete in den vergangenen drei Jahren um mehr als 20 beziehungsweise 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB)? Dann ist der Betrag jedenfalls zu hoch.
5. Passt der Vergleich?
Stimmen die angegebenen Werte mit deiner Wohnung überein – Größe, Lage, Baujahr, Ausstattung? Bei drei Vergleichswohnungen müssen diese wirklich vergleichbar sein (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB).
Der Unterschied ist entscheidend: Ein formeller Fehler – fehlende Textform, fehlende Begründung, verfrühtes Verlangen – macht das Erhöhungsverlangen unwirksam. Ist dagegen nur der Betrag zu hoch, bleibt das Verlangen in der zulässigen Höhe bestehen; dann geht es um eine Teilzustimmung, nicht um ein Nein. Und selbst ein formell fehlerhaftes Verlangen kann der Vermieter im Prozess noch nachbessern – deine Zustimmungsfrist beginnt dann neu (§ 558b Abs. 3 BGB).
Sonderfall
Mieterhöhung nach Modernisierung: andere Regeln (§ 559 BGB)
Hier braucht der Vermieter keine Zustimmung – dafür gelten eigene Grenzen und eine Ankündigungsfrist.
- Umlage: Der Vermieter darf die jährliche Miete um 8 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB).
- Erhaltungsanteil raus: Kosten, die für fällige Instandhaltung angefallen wären, gehören nicht in die Rechnung (§ 559 Abs. 2 BGB). Eine reparierte Heizung ist keine Modernisierung.
- Kappung: Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen – bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro/m² nur um 2 Euro je Quadratmeter (§ 559 Abs. 3a Sätze 1 und 2 BGB).
- Heizungstausch: Wird die Modernisierung durch Einbau einer Heizungsanlage nach § 555b Nr. 1 oder 1a BGB durchgeführt, sind es insoweit höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren (§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB).
- Ankündigung: Die Maßnahme muss spätestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden – mit Art, Umfang, Beginn, voraussichtlicher Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 555c Abs. 1 BGB).
- Erhöhungserklärung: Sie muss in Textform erfolgen und die Erhöhung anhand der entstandenen Kosten berechnen. Die höhere Miete schuldest du ab Beginn des dritten Monats nach Zugang – und sechs Monate später, wenn die Ankündigung fehlte oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt (§ 559b Abs. 2 BGB).
Und ein Punkt, der oft übersehen wird: Modernisierungserhöhungen zählen weder für die 15-Monats-Frist noch für die Kappungsgrenze des § 558 BGB mit (§ 558 Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 Satz 1 BGB). Sie können also zu einer regulären Mieterhöhung hinzukommen.
Deine Optionen
Zustimmen, teilweise zustimmen oder ablehnen?
Drei Wege stehen dir offen – alle drei laufen über dieselbe Frist.
Zustimmen
Passt alles – Fristen, Begründung, Kappungsgrenze, Vergleichsmiete –, stimmst du zu. Die erhöhte Miete wird dann ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang fällig (§ 558b Abs. 1 BGB).
Teilweise zustimmen
Ist die Erhöhung dem Grunde nach berechtigt, der Betrag aber zu hoch, kannst du bis zur zulässigen Höhe zustimmen. Schreib klar hin, welchem Betrag ab welchem Monat du zustimmst.
Ablehnen
Bei formellen Fehlern oder einer Erhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus lehnst du ab – am besten mit Begründung und fristgerecht. Der Vermieter muss dann klagen, wenn er die Erhöhung durchsetzen will.
Antwort an den Vermieter
Deine Antwort an den Vermieter: die Bausteine
Eine sachliche Antwort braucht klare Angaben. Diese Bausteine helfen dir bei der Vorbereitung.
- Bezug: Datum des Erhöhungsschreibens, Wohnung und Mietvertrag eindeutig benennen.
- Zugangsdatum: Wann der Brief bei dir angekommen ist – daraus ergibt sich deine Frist.
- Deine Entscheidung: Zustimmung, Teilzustimmung mit konkretem Betrag oder Ablehnung – unmissverständlich formuliert.
- Die Punkte, die du geprüft hast: Wartefrist, Begründungsmittel, Kappungsgrenze, ortsübliche Vergleichsmiete – jeweils mit dem Paragrafen, auf den du dich beziehst.
- Ab wann: Der Monat, ab dem du den zugestandenen Betrag zahlst.
- Nachweisbarer Versand: Datum, Unterschrift und ein Weg, den Zugang belegen zu können.
Anwalt GURU erstellt dir aus deinem konkreten Schreiben eine individuelle Antwortvorlage mit genau diesen Bausteinen – du fotografierst die Mieterhöhung, die KI ordnet ein, welche Fristen und Grenzen in deinem Fall gelten, und du bekommst einen Text, den du anpassen und selbst versenden kannst. Für eine verbindliche Prüfung deines Einzelfalls ist ein Fachanwalt für Mietrecht der richtige Ansprechpartner – mit der Ersteinschätzung und dem Falldokument gehst du dort vorbereitet hinein.
Was steht in deinem Schreiben? Ergänze das Schreiben, sein Zugangsdatum, die bisherige Kaltmiete und die letzte Erhöhung. Die erste Frage an die Jura-KI ist kostenlos. Ihre Einordnung hilft dir, offene Prüfpunkte und Fragen für die Beratung zu sammeln; sie ersetzt keine verbindliche Prüfung.
Mieterhöhung schildernFAQ
Häufige Fragen zu Frist und Häufigkeit der Mieterhöhung
Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Praktisch höchstens alle 15 Monate. Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Erhöhungsschreiben selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung bei dir ankommen (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) und Betriebskostenanpassungen (§ 560 BGB) zählen bei dieser Rechnung nicht mit.
Welche Frist habe ich für die Zustimmung zur Mieterhöhung?
Du hast Zeit bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB). Beispiel: Kommt der Brief im September an, läuft deine Frist bis zum 30. November. Stimmst du bis dahin nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen – und zwar innerhalb von drei weiteren Monaten (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB).
Ab wann muss ich die höhere Miete zahlen?
Soweit du zustimmst, schuldest du die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens (§ 558b Abs. 1 BGB). Kommt das Schreiben im September an, wird die neue Miete also zum 1. Dezember fällig. Bei einer Modernisierungserhöhung gilt eine eigene Regel: dort ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung (§ 559b Abs. 2 BGB).
Wie hoch darf die Mieterhöhung maximal sein?
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen (Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB). In Gemeinden oder Gemeindeteilen, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist und die per Landesverordnung bestimmt wurden, sind es nur 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB). Zusätzlich ist die ortsübliche Vergleichsmiete die absolute Obergrenze – auch wenn die Kappungsgrenze noch Luft ließe.
Wann ist eine Mieterhöhung unwirksam?
Vor allem bei Formfehlern: Das Verlangen muss in Textform erklärt und begründet werden (§ 558a Abs. 1 BGB), zum Beispiel mit einem Mietspiegel, einer Mietdatenbank, einem Sachverständigengutachten oder drei vergleichbaren Wohnungen (§ 558a Abs. 2 BGB). Fehlt die Begründung oder ist die Wartefrist nicht eingehalten, ist das Verlangen unwirksam. Ist nur der geforderte Betrag zu hoch, bleibt es im zulässigen Rahmen wirksam – dann kommt eine Teilzustimmung in Betracht.
Muss der Vermieter eine Mieterhöhung vorher ankündigen?
Bei der normalen Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gibt es keine Ankündigung: Das Erhöhungsverlangen nach § 558a BGB ist zugleich der erste und einzige Schritt. Anders bei Modernisierungen – die muss der Vermieter spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen, mit Art, Umfang, Beginn, Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 555c Abs. 1 BGB).
Was passiert, wenn ich einfach nicht reagiere?
Schweigen ist keine Zustimmung – aber es schützt dich auch nicht. Läuft deine Frist ab, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung erheben (§ 558b Abs. 2 BGB); verlierst du, trägst du in der Regel die Verfahrenskosten. Deutlich besser: fristgerecht antworten – zustimmen, teilweise zustimmen oder begründet ablehnen.
Gilt bei einer Indexmiete dasselbe?
Nein. Bei einer vereinbarten Indexmiete richtet sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes (§ 557b Abs. 1 BGB); sie muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, und eine Erhöhung nach § 558 BGB ist ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 BGB). Kappungsgrenze und Zustimmungsfrist dieser Seite greifen dort also nicht.
Quellen & rechtliche Grundlagen
- Wartefrist, Jahressperrfrist, Kappungsgrenze, ortsübliche Vergleichsmiete: § 558 BGB (Bundesministerium der Justiz / juris)
- Textform und Begründungsmittel des Erhöhungsverlangens: § 558a BGB
- Zustimmungsfrist, Fälligkeit und Klagefrist: § 558b BGB
- Modernisierungsumlage und Kappung je Quadratmeter: § 559 BGB, § 559b BGB
- Ankündigung der Modernisierung (drei Monate, Textform): § 555c BGB
- Indexmiete: § 557b BGB
Stand: September 2026. Alle Paragrafen wurden am 1. September 2026 im amtlichen Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung im Sinne des RDG dar. Für eine erste Einordnung deiner Mieterhöhung nutze die kostenlose KI-Ersteinschätzung von Anwalt GURU — verbindlich prüfen lassen kannst du sie bei einem Fachanwalt für Mietrecht.