Kurzantwort
Eigenbedarfskündigung: Die Kurzantwort
Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur wirksam, wenn dein Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts braucht (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und diesen Grund im Kündigungsschreiben nennt (§ 573 Abs. 3 BGB). Deine Kündigungsfrist beträgt je nach Mietdauer 3, 6 oder 9 Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Widersprechen kannst du in Textform – spätestens zwei Monate vor dem Ende (§§ 574, 574b BGB).
Deine Kündigungsfrist
3, 6 oder 9 Monate
je nach Mietdauer, § 573c Abs. 1 BGB
Widerspruch
2 Monate vorher
in Textform, §§ 574, 574b BGB
Sperrfrist nach Umwandlung
3 bis 10 Jahre
§ 577a BGB, Verlängerung per Landesverordnung
Wichtig zuerst: Eine Eigenbedarfskündigung ist keine Räumungsaufforderung, die sofort gilt – und sie ist auch keine Entscheidung, die schon gefallen ist. Sie ist eine Erklärung deines Vermieters, die du prüfen darfst. Ein großer Teil dieser Schreiben scheitert an Formalien: fehlende Begründung, laufende Sperrfrist, falsch berechnete Frist. Deshalb ist der erste Schritt nicht der Umzugskarton, sondern die Prüfung.
Fristen
Deine Fristen auf einen Blick
Zwei Fristen laufen parallel – und die wichtigere ist die kürzere.
Die Kündigungsfrist sagt, wann du spätestens ausziehen müsstest. Die Widerspruchsfrist sagt, bis wann du dich wehren musst, wenn der Auszug für dich eine Härte wäre. Sie endet zwei Monate früher – das ist der Termin, den du dir zuerst in den Kalender schreibst.
| Situation | Frist | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Du wohnst bis 5 Jahre in der Wohnung | 3 Monate | § 573c Abs. 1 BGB |
| Du wohnst über 5 Jahre dort | 6 Monate | § 573c Abs. 1 BGB |
| Du wohnst über 8 Jahre dort | 9 Monate | § 573c Abs. 1 BGB |
| Widerspruch wegen Härte | bis 2 Monate vor Ende, in Textform | § 574b Abs. 1 und 2 BGB |
| Räumungsfrist nach Räumungsurteil | angemessen, höchstens 1 Jahr | § 721 Abs. 1 und 5 ZPO |
Der Stichtag im Monat zählt mit: Die Kündigung ist nur dann zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, wenn sie dich spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats erreicht (§ 573c Abs. 1 BGB). Kommt sie später, verschiebt sich das Ende um einen Monat nach hinten. Heb deshalb den Briefumschlag auf und notiere das Datum, an dem das Schreiben bei dir war.
Prüfliste
Ist die Kündigung überhaupt wirksam?
Fünf Punkte, die du selbst am Kündigungsschreiben prüfen kannst.
1. Ist das Schreiben unterschrieben – auf Papier?
Die Kündigung eines Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1 BGB). Eine Kündigung per E-Mail, WhatsApp oder SMS erfüllt das nicht. Prüfe außerdem, ob die Person unterschrieben hat, die im Mietvertrag als Vermieter steht – oder ob eine Vollmacht beiliegt.
2. Steht im Schreiben, WER einziehen soll und WARUM?
Die Kündigungsgründe müssen im Kündigungsschreiben angegeben werden (§ 573 Abs. 3 BGB). „Wegen Eigenbedarf“ allein ist keine Begründung – es muss erkennbar sein, für welche Person die Wohnung gebraucht wird und woraus sich das Interesse ergibt. Nachgeschobene Gründe werden nur berücksichtigt, wenn sie nachträglich entstanden sind.
3. Gehört die Person zum geschützten Kreis?
Erlaubt ist Eigenbedarf für den Vermieter selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Gerichte achten den Entschluss des Vermieters grundsätzlich, dürfen aber prüfen, ob der Nutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird, auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht und nicht rechtsmissbräuchlich ist (BVerfG, Beschluss vom 14.02.1989, Az. 1 BvR 308/88 u. a., BVerfGE 79, 292; zur Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches BGH, Beschluss vom 11.10.2016, Az. VIII ZR 300/15).
4. Läuft nach Umwandlung oder Verkauf noch eine Sperrfrist?
Wurde an deiner Wohnung nach der Vermietung Wohnungseigentum begründet und die Wohnung dann verkauft, kann sich der Erwerber erst nach drei Jahren seit der Veräußerung auf Eigenbedarf berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Landesregierungen diese Frist per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB). Ob deine Gemeinde dazugehört, steht in der Verordnung deines Bundeslandes.
5. Wurdest du auf dein Widerspruchsrecht hingewiesen?
Der Vermieter soll dich rechtzeitig auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Fehlt dieser Hinweis, ist die Kündigung deswegen zwar nicht automatisch unwirksam – aber du kannst deinen Widerspruch dann noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB). Dieser Satz ist für viele Mieter die zweite Chance.
Ein weiterer Punkt betrifft freie Wohnungen in deiner Nachbarschaft: Wird während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung des Vermieters im selben Haus oder in derselben Wohnanlage frei, muss er sie dir anbieten. Verletzt er diese Anbietpflicht, wird die wirksam erklärte Kündigung dadurch nicht unwirksam – dir kann aber ein Schadensersatzanspruch in Geld zustehen, etwa für Umzugs- und Maklerkosten (BGH, Urteil vom 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15).
Hält deine Kündigung diesen fünf Punkten stand? Fotografiere das Schreiben und beschreibe deine Situation – die kostenlose Ersteinschätzung sagt dir, welche Punkte in deinem Fall auffällig sind.
Kostenlose Ersteinschätzung startenWiderspruch
Widerspruch und Härtefall: die Sozialklausel
Auch eine formal korrekte Kündigung ist nicht das letzte Wort.
Du kannst der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für dich oder deine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1 BGB). Das Gesetz nennt ausdrücklich einen Fall: Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 Abs. 2 BGB) – der Klassiker in angespannten Wohnungsmärkten.
So läuft der Widerspruch formal
- Form: Der Widerspruch ist in Textform zu erklären (§ 574b Abs. 1 BGB). Ein unterschriebener Brief per Einwurf-Einschreiben ist der Weg, der sich am besten beweisen lässt.
- Frist: Spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses – sonst darf der Vermieter die Fortsetzung ablehnen (§ 574b Abs. 2 Satz 1 BGB).
- Inhalt: Der Vermieter kann verlangen, dass du ihm über die Gründe unverzüglich Auskunft erteilst (§ 574b Abs. 1 BGB). Deine Härtegründe gehören also konkret ins Schreiben, nicht nur der Satz „Ich widerspreche“.
- Wirkung: Einigt ihr euch nicht, entscheidet das Gericht über Dauer und Bedingungen der Fortsetzung – und kann sie bei ungewissem Wegfall der Härte sogar auf unbestimmte Zeit anordnen (§ 574a Abs. 2 BGB).
Kündigung wegen Eigenbedarf und du findest keine Wohnung?
Das ist kein Pech, sondern der Härtegrund, den das Gesetz ausdrücklich benennt (§ 574 Abs. 2 BGB). Entscheidend ist nicht, dass gar keine Wohnung frei wäre – sondern dass kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu bekommen ist: gemessen an deinem Einkommen, deiner Haushaltsgröße und deinem bisherigen Umfeld. Damit das zählt, musst du deine Suche belegen können. Führe ab dem Tag der Kündigung eine Liste: angefragte Objekte mit Datum, Miete und Größe, dazu jede Absage. Diese Liste ist später dein wichtigstes Beweismittel – und der Teil, den fast niemand rechtzeitig anlegt.
Typische Härtegründe
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass es keine schematischen Fallgruppen gibt: Sowohl beim Härtegrund „kein zumutbarer Ersatzwohnraum“ als auch bei schwerer Erkrankung braucht es konkrete Feststellungen im Einzelfall – welcher Wohnraum ist nach deinen finanziellen und persönlichen Verhältnissen angemessen, wie schwer wiegen die gesundheitlichen Folgen eines Umzugs (BGH, Urteil vom 22.05.2019, Az. VIII ZR 180/18). In der Praxis heißt das: Belege schlagen Behauptungen. Dokumentiere deine Wohnungssuche mit Absagen und Suchanfragen, sammle ärztliche Atteste, halte Schulwege, Pflegesituation und Einkommensgrenzen fest.
Nach dem Auszug
Vorgetäuschter Eigenbedarf: Schadensersatz
Was gilt, wenn nach deinem Auszug niemand einzieht.
Zieht die im Kündigungsschreiben genannte Person nicht ein, steht der Verdacht im Raum, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war. Der BGH hat entschieden, dass dir in solchen Fällen Schadensersatz zustehen kann – etwa für Umzugskosten oder die Mehrkosten der neuen Wohnung (BGH, Urteil vom 29.03.2017, Az. VIII ZR 44/16).
Entscheidend ist die Darlegung: Behauptet der Vermieter, der Bedarf sei nach deinem Auszug weggefallen, muss er das besonders sorgfältig und plausibel begründen. Bloße Vorratskündigungen auf einen noch nicht absehbaren Nutzungswunsch genügen ohnehin nicht; der Wunsch muss sich zu einem konkreten Interesse an alsbaldiger Eigennutzung verdichtet haben (BGH, Beschluss vom 11.10.2016, Az. VIII ZR 300/15).
Praktisch heißt das für dich: Hebe das Kündigungsschreiben, den gesamten Schriftwechsel und alle Belege deines Umzugs auf – auch nach dem Auszug. Und behalte im Blick, wer nach dir tatsächlich in der Wohnung wohnt.
Wenn es hart wird
Räumungsklage und Räumungsfrist
Ziehst du nicht aus, kann dein Vermieter dich nicht selbst vor die Tür setzen – er muss auf Räumung klagen. Verurteilt dich das Gericht, kann es dir eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren, auf Antrag oder von Amts wegen (§ 721 Abs. 1 ZPO). Den Antrag musst du vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung stellen – danach ist er verspätet. Insgesamt darf die Räumungsfrist ein Jahr nicht überschreiten (§ 721 Abs. 5 ZPO).
Ab der Räumungsklage ist das kein Fall mehr, den man allein durchsteht. Spätestens jetzt solltest du einen Anwalt für Mietrecht finden – und zwar am Anfang deiner To-do-Liste, nicht am Ende.
Vorbereitung
So gehst du vorbereitet ins Gespräch
Vier Schritte von „Brief im Kasten“ bis „Ich weiß, was ich tue“.
Datum sichern
Notiere, wann das Schreiben bei dir ankam, und hebe den Umschlag auf. Trage beide Fristen in den Kalender: das Mietende – und den Widerspruchstermin zwei Monate davor.
Kündigung prüfen lassen
Fotografiere das Schreiben und schildere deine Situation. Die kostenlose Ersteinschätzung ordnet ein, welche Punkte der Prüfliste in deinem Fall auffällig sind – und was das für deine Fristen bedeutet.
Härtegründe belegen
Sammle Absagen deiner Wohnungssuche, Atteste, Nachweise zu Einkommen, Pflege oder Schule. Auf Wunsch entsteht daraus eine individuelle Widerspruchsvorlage, die du selbst prüfst und absendest.
Falldokument mitnehmen
Mit einem Klick wird aus dem Chat eine strukturierte Fallübersicht: Sachverhalt, Fristen, offene Fragen. Damit gehst du zum Anwalt – und die bezahlte Zeit fließt in Strategie statt in Aktensortieren.
Anwalt GURU liefert eine kostenlose Ersteinschätzung auf Basis des deutschen Rechts und bereitet dich auf das Anwaltsgespräch vor – die erste Frage ist kostenlos, im Browser ohne Anmeldung und ohne Abo-Zwang. Für verbindliche Beratung empfehlen wir einen Anwalt: Bei einer Eigenbedarfskündigung mit laufender Frist ist das fast immer der richtige nächste Schritt.
FAQ
Häufige Fragen zur Eigenbedarfskündigung
Wie lange habe ich Zeit, wenn ich eine Eigenbedarfskündigung bekomme?
Das hängt davon ab, wie lange du schon in der Wohnung wohnst: Die gesetzliche Frist beträgt drei Monate, nach fünf Jahren Mietdauer sechs Monate und nach acht Jahren neun Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss dafür spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats bei dir ankommen und wirkt dann zum Ablauf des übernächsten Monats. Achtung: Deine Widerspruchsfrist läuft früher ab – spätestens zwei Monate vor dem Ende musst du widersprochen haben (§ 574b Abs. 2 BGB).
Kündigung wegen Eigenbedarf – ich finde keine neue Wohnung. Was jetzt?
Genau dafür gibt es die Sozialklausel: Eine Härte liegt auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 Abs. 2 BGB). Du musst der Kündigung dann in Textform widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (§§ 574, 574b BGB). Einigt ihr euch nicht, entscheidet das Gericht über Dauer und Bedingungen der Fortsetzung – und kann das Mietverhältnis sogar auf unbestimmte Zeit fortsetzen (§ 574a Abs. 2 BGB). Wichtig: Der BGH verlangt konkrete Feststellungen dazu, welcher Ersatzwohnraum für dich finanziell und persönlich angemessen ist – pauschale Behauptungen reichen weder dir noch dem Vermieter (BGH, Urteil vom 22.05.2019, Az. VIII ZR 180/18).
Für wen darf der Vermieter überhaupt Eigenbedarf anmelden?
Nur für sich selbst, für seine Familienangehörigen oder für Angehörige seines Haushalts (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Vermieter muss die Person und sein Nutzungsinteresse im Kündigungsschreiben nennen, denn nachgeschobene Gründe zählen nur, wenn sie erst später entstanden sind (§ 573 Abs. 3 BGB). Gerichte respektieren den Entschluss des Vermieters grundsätzlich, dürfen aber prüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird, auf nachvollziehbaren Gründen beruht und nicht rechtsmissbräuchlich ist (BVerfG, Beschluss vom 14.02.1989, Az. 1 BvR 308/88 u. a., BVerfGE 79, 292; zur Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches BGH, Beschluss vom 11.10.2016, Az. VIII ZR 300/15).
Der neue Eigentümer kündigt direkt nach dem Kauf – ist das erlaubt?
Ein Verkauf allein beendet dein Mietverhältnis nicht: Der Erwerber tritt an die Stelle des bisherigen Vermieters, dein Vertrag läuft unverändert weiter (§ 566 Abs. 1 BGB). Wurde deine Wohnung nach dem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft, greift zusätzlich eine Sperrfrist: Der Käufer kann sich erst nach drei Jahren seit der Veräußerung auf Eigenbedarf berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Landesregierungen diese Frist per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB).
Was passiert, wenn der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war?
Zieht der Vermieter oder die genannte Person nach deinem Auszug nicht ein, kann dir Schadensersatz zustehen – etwa für Umzugskosten oder die höhere Miete der neuen Wohnung (BGH, Urteil vom 29.03.2017, Az. VIII ZR 44/16). Der Vermieter muss dann besonders sorgfältig und plausibel darlegen, warum der behauptete Bedarf nachträglich weggefallen ist; tut er das nicht, spricht viel für einen vorgeschobenen Eigenbedarf (BGH, Beschluss vom 11.10.2016, Az. VIII ZR 300/15). Deshalb gilt: Kündigungsschreiben, Schriftwechsel und Belege über deine Umzugskosten aufheben.
Muss ich sofort ausziehen, wenn eine Räumungsklage kommt?
Nein. Verurteilt dich das Gericht zur Räumung, kann es dir auf Antrag oder von Amts wegen eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren (§ 721 Abs. 1 ZPO). Den Antrag musst du vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung stellen. Die Räumungsfrist darf insgesamt höchstens ein Jahr betragen (§ 721 Abs. 5 ZPO). Spätestens an diesem Punkt gehört der Fall in die Hände eines Anwalts für Mietrecht.
Was kostet mich ein Anwalt für Mietrecht in dieser Sache?
Die anwaltliche Erstberatung darf für Verbraucher höchstens 190 Euro zzgl. Umsatzsteuer kosten (§ 34 Abs. 1 RVG) – das ist eine gesetzliche Obergrenze, keine Preisempfehlung. Frei vereinbarte Stundensätze liegen im Mittel bei 244 Euro, Spitzensätze bei 292 Euro (BRAK, STAR-Bericht 2025, Datenjahr 2024). Genau deshalb lohnt sich Vorbereitung: Wenn du mit sortiertem Sachverhalt, den richtigen Fragen und einem Falldokument in den Termin gehst, nutzt du die bezahlte Zeit für Strategie statt für Aktensortieren.
Quellen & rechtliche Grundlagen
- Kündigungsgrund und Begründungspflicht: § 573 BGB (Abs. 2 Nr. 2 Eigenbedarf, Abs. 3 Angabe der Gründe im Kündigungsschreiben)
- Kündigungsfristen: § 573c Abs. 1 BGB (drei Monate, Verlängerung um je drei Monate nach fünf und acht Jahren)
- Form der Kündigung und Hinweispflicht: § 568 BGB
- Widerspruch, Härtefall, Fortsetzung: § 574 BGB, § 574a BGB, § 574b BGB
- Verkauf und Sperrfrist: § 566 BGB, § 577a BGB
- Räumungsfrist: § 721 ZPO (Abs. 1 Antrag, Abs. 5 Höchstdauer ein Jahr)
- Anwaltskosten Erstberatung: § 34 RVG (Kappung bei 190 Euro netto für Verbraucher)
- Rechtsprechung: BVerfG, Beschluss vom 14.02.1989, Az. 1 BvR 308/88 u. a., BVerfGE 79, 292 (Prüfungsmaßstab: Entschluss des Vermieters ist zu respektieren, Gerichte prüfen vernünftige, nachvollziehbare Gründe) · BGH, Urteil vom 22.05.2019, Az. VIII ZR 180/18 (Härtefallabwägung, keine schematische Betrachtung) · BGH, Urteil vom 29.03.2017, Az. VIII ZR 44/16 (Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf) · BGH, Beschluss vom 11.10.2016, Az. VIII ZR 300/15 (Vorratskündigung, Darlegungslast) · BGH, Urteil vom 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15 (Anbietpflicht: Schadensersatz statt Unwirksamkeit)
Stand: September 2026. Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Rechtsberatung dar. Fristen und Sperrfristen hängen vom Einzelfall und vom Bundesland ab. Für verbindliche Auskünfte wende dich an einen Fachanwalt für Mietrecht.