Kurzantwort
Mietminderung: Die Kurzantwort
Ist deine Wohnung mangelhaft, musst du nur eine angemessen herabgesetzte Miete zahlen – automatisch, ohne Antrag und ohne Zustimmung des Vermieters (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Bedingung: Du zeigst den Mangel unverzüglich an (§ 536c Abs. 1 BGB). Gerechnet wird von der Bruttomiete inklusive Nebenkosten (BGH, Az. VIII ZR 347/04) und nur für die Tage, an denen der Mangel bestand. Wie viel, hängt vom Mangel ab: Bei komplettem Heizungsausfall in der Heizperiode haben Gerichte bis zu 70 Prozent zugesprochen (LG Berlin, 29.07.2002, Az. 61 S 37/02) – die Orientierungswerte aus der Rechtsprechung stehen unten in der Tabelle.
Rechtsgrundlage
§ 536 BGB
Minderung tritt kraft Gesetzes ein
Deine Pflicht zuerst
Mangel anzeigen
unverzüglich, § 536c Abs. 1 BGB
Die Gefahrengrenze
1 Monatsmiete
darüber droht Kündigung, §§ 543, 569 BGB
Wichtig zuerst: Eine Mietminderung ist keine Verhandlungssache, sondern die gesetzliche Folge davon, dass du für eine Leistung zahlst, die du nicht vollständig bekommst. Gefährlich wird sie nur an einer Stelle: Setzt du die Quote zu hoch an, wird aus deinem Recht ein Mietrückstand. Deshalb steht hier vor jeder Prozentzahl, aus welchem Urteil sie stammt.
Grundlagen
Wann liegt ein Mangel vor – und wie rechnest du?
Vier Regeln entscheiden darüber, ob und wie viel du kürzen darfst.
1. Der Mangel muss die Tauglichkeit zum Wohnen mindern
Ein Mangel liegt vor, wenn die Wohnung ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch verliert oder diese gemindert ist (§ 536 Abs. 1 BGB). Ist die Tauglichkeit ganz aufgehoben, entfällt die Miete für diese Zeit vollständig. Eine unerhebliche Minderung bleibt dagegen außer Betracht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) – ein einzelner tropfender Wasserhahn trägt keine Kürzung.
2. Du musst den Mangel angezeigt haben
Zeigt sich während der Mietzeit ein Mangel, hast du ihn dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Versäumst du das und kann der Vermieter deshalb nicht abhelfen, kannst du für diese Zeit weder mindern noch Schadensersatz verlangen (§ 536c Abs. 2 BGB). Die Anzeige ist damit kein Formalismus, sondern die Eintrittskarte in dein Minderungsrecht.
3. Gerechnet wird von der Bruttomiete – zeitanteilig
Bemessungsgrundlage ist die Bruttomiete, also die Gesamtmiete einschließlich Nebenkostenpauschale oder -vorauszahlung (BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az. VIII ZR 347/04). Gemindert wird nur für die Tage, an denen der Mangel tatsächlich bestand.
Rechenbeispiel: Bruttowarmmiete 900 Euro, die Heizung fällt vom 5. bis 19. Januar aus (15 Tage), angesetzte Quote 20 Prozent. Rechnung: 900 Euro × 20 % = 180 Euro pro Monat, davon 15 von 30 Tagen = 90 Euro Minderung.
4. Kanntest du den Mangel schon beim Einzug?
Wer den Mangel bei Vertragsschluss kennt, hat keine Rechte aus § 536 BGB (§ 536b BGB). Wer eine erkennbar mangelhafte Wohnung annimmt, muss sich seine Rechte bei der Annahme vorbehalten. Sonderfall energetische Sanierung: Beruht die Beeinträchtigung auf einer Maßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB, bleibt sie drei Monate lang außer Betracht (§ 536 Abs. 1a BGB).
Heizung & Warmwasser
Heizungsausfall und kein warmes Wasser: was du kürzen darfst
Der häufigste Mangel der Heizperiode – und der mit den höchsten Quoten.
Die Wohnung muss beheizbar sein. Als Maßstab hat das Landgericht Berlin formuliert: In der Heizperiode vom 1. Oktober bis 30. April sind von 6 bis 23 Uhr mindestens 20 °C in Wohnräumen und 21 °C in Bad und WC zu erreichen, zwischen 23 und 6 Uhr mindestens 18 °C (LG Berlin, Urteil vom 26.05.1998, Az. 64 S 266/97). Wird das dauerhaft unterschritten, ist das ein Mangel. Dasselbe gilt für warmes Wasser: Eine funktionierende Warmwasserversorgung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, nicht zur Sonderausstattung.
Orientierungswerte aus der Rechtsprechung
Es gibt keine gesetzliche Mietminderungstabelle. Jede der folgenden Quoten ist eine Einzelfallentscheidung eines Gerichts zu einem konkreten Sachverhalt – kein Anspruch, den du einfach übernehmen kannst, sondern ein Anhaltspunkt für die Größenordnung.
| Situation | Zugesprochen | Entscheidung |
|---|---|---|
| Heizungsanlage fällt in der Heizperiode aus | 70 % der Warmmiete | LG Berlin, 29.07.2002, Az. 61 S 37/02 |
| Wohnung lässt sich nur auf 18 °C erwärmen | 10 % | AG Potsdam, 30.04.2012, Az. 23 C 236/10 |
| Warmwasser nur zeitweise verfügbar | 7,5 % | AG Köln, 24.04.1995, Az. 206 C 251/94 |
Die Spannweite ist Absicht: Sie hängt davon ab, wie kalt es wurde, wie lange der Ausfall dauerte, wie viele Räume betroffen waren und ob es eine Ersatzheizung gab.
Wie viel wäre in deinem Fall angemessen? Beschreibe den Ausfall – die kostenlose Ersteinschätzung ordnet ein, welche Rechtsprechung zu deiner Situation passt und was in deiner Mängelanzeige stehen sollte.
Kostenlose Ersteinschätzung startenSo gehst du vor
In vier Schritten richtig mindern
Die Reihenfolge entscheidet – nicht die Höhe.
Mangel dokumentieren
Fotos mit Datum, bei Kälte ein Thermometerfoto mit Uhrzeit und Raum, ein kurzes Protokoll: Was ist wann ausgefallen, wer war betroffen. Diese Belege sind später die einzige Grundlage, auf der jemand deine Quote nachvollziehen kann.
Mangel anzeigen und Frist setzen
Zeige den Mangel unverzüglich an (§ 536c Abs. 1 BGB) – nachweisbar, also per E-Mail oder Brief, nicht nur am Telefon. Setze zugleich eine angemessene Frist zur Beseitigung. Ab dem Zugang dieser Anzeige läuft deine Minderung.
Quote vorsichtig ansetzen
Rechne von der Bruttomiete und nur für die betroffenen Tage. Bleib eher unter dem, was Urteile hergeben: Zu wenig gemindertes Geld kannst du nachfordern, zu viel gekürztes Geld kann dich die Wohnung kosten.
Unter Vorbehalt zahlen
Der sichere Weg: volle Miete weiterzahlen, aber schriftlich „unter Vorbehalt der Rückforderung“. Dann läuft kein Rückstand auf, und du kannst später zurückfordern. Ohne diesen Vorbehalt kann § 814 BGB der Rückforderung entgegenstehen.
Bleibt der Vermieter untätig, gibt es einen zweiten Hebel: das Zurückbehaltungsrecht. Wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, kann seine Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern (§ 320 Abs. 1 BGB) – also einen Teil der Miete vorläufig einbehalten, um Druck zu machen. Anders als bei der Minderung ist dieses Geld nicht verloren, sondern nur aufgeschoben und wird nach der Reparatur nachgezahlt (Grenze: § 320 Abs. 2 BGB).
Schimmel
Schimmel: „Sie haben falsch gelüftet“
Der Satz, an dem die meisten Schimmelfälle hängen bleiben – und warum er die Beweislast nicht verschiebt.
Schimmel in der Wohnung ist ein Mangel – die Frage ist nur, woher er kommt. Genau daran entzündet sich der Streit, und die gute Nachricht ist: Du musst nicht zuerst beweisen, dass du richtig gelüftet hast. Stehen bauliche Ursachen und dein Nutzungsverhalten nebeneinander im Raum, muss der Vermieter beweisen, dass die Schadensursache aus deinem Obhutsbereich stammt; Ursachen aus seinem eigenen Verantwortungsbereich muss er ausschließen (BGH, Urteil vom 10.11.2004, Az. XII ZR 71/01). Erst wenn ihm das gelingt, bist du an der Reihe.
Die andere Seite gehört zur ehrlichen Antwort dazu: Entspricht das Gebäude den Bauvorschriften und technischen Normen seiner Errichtungszeit, sind Wärmebrücken in den Außenwänden und die daraus folgende Schimmelgefahr kein Sachmangel – auch wenn du deshalb mehr lüften musst (BGH, Urteile vom 05.12.2018, Az. VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18). Als zumutbar hat der BGH dort zweimal tägliches Stoßlüften von rund 15 Minuten oder dreimal rund 10 Minuten angesehen.
Zur Größenordnung: Für eine schimmelbefallene Decke im Wohnzimmer hat das Landgericht Hamburg 50 Prozent zugesprochen (LG Hamburg, Urteil vom 31.01.2008, Az. 307 S 144/07). Auch das ist eine Einzelfallentscheidung – Fläche, Räume und Gesundheitsbelastung entscheiden.
Weitere Fälle
Wasserschaden, Baulärm und undichte Fenster
Wasserschaden
Beim Wasserschaden ist die Ursache zweitrangig: Die Minderung greift verschuldensunabhängig, weil § 536 BGB nur an den Zustand der Wohnung anknüpft – nicht daran, wer den Rohrbruch verantwortet. Entscheidend ist, wie stark du die Wohnung noch nutzen kannst. Ist sie unbewohnbar, kann die Miete vollständig entfallen (AG Berlin-Köpenick, Urteil vom 21.04.2010, Az. 15 C 128/09, Wasserschaden mit Hotelunterbringung). Am anderen Ende stehen örtlich begrenzte Schäden: Für eine undichte Duschkabine mit beschädigtem Putz sprach das Amtsgericht Stuttgart 10 Prozent und weitere 5 Prozent zu (AG Stuttgart, Urteil vom 14.02.2020, Az. 32 C 1562/19).
Baulärm – der Fall mit der überraschenden Antwort
Hier lohnt sich der Blick ins Detail, bevor du kürzt. Der BGH hat 2020 entschieden: Lärm und Schmutz von einer erst nach Mietbeginn entstandenen Baustelle auf dem Nachbargrundstück begründen keinen Mangel, wenn der Vermieter die Einwirkungen selbst ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (BGH, Urteil vom 29.04.2020, Az. VIII ZR 31/18). Das Umfeldrisiko trägt also nicht automatisch der Vermieter. Anders liegt es bei Bauarbeiten am eigenen Gebäude: Dort hat das Landgericht Berlin bei erheblichen werktäglichen Lärmbelästigungen 15 Prozent für angemessen gehalten (LG Berlin, Urteil vom 13.03.2013, Az. 65 S 321/11), das Amtsgericht Berlin-Köpenick bei Bau- und Verkehrslärm einer Straßenumgestaltung 7,5 Prozent (AG Berlin-Köpenick, Urteil vom 02.07.2010, Az. 4 C 116/10).
Undichte Fenster und Zugluft
Undichte Fenster sind selten ein eigener Streitpunkt – sie tauchen fast immer als Ursache auf: Die Wohnung wird nicht mehr warm, oder es bildet sich Feuchtigkeit. Der Fall folgt deshalb denselben Regeln wie Heizung und Schimmel: Temperatur und Feuchtigkeit messen, Mangel anzeigen, Frist setzen. Eine pauschale Quote für „Fenster undicht“ gibt es nicht.
Das Risiko
Zu hoch gemindert – und plötzlich droht die Kündigung
Der eine Fehler, der aus einem Recht ein Problem macht.
Mindert das Gericht später weniger als du, warst du in Zahlungsverzug – rückwirkend. Fristlos kündigen kann der Vermieter, wenn du für zwei aufeinander folgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug bist oder über einen längeren Zeitraum ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten aufläuft (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Bei Wohnraum gilt dabei eine Schutzschwelle: „Nicht unerheblich“ ist der Rückstand erst, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).
Es gibt eine Notbremse: Die Kündigung wird unwirksam, wenn die fällige Miete spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs nachgezahlt wird oder eine öffentliche Stelle sich dazu verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) – aber nicht noch einmal, wenn in den zwei Jahren davor schon einmal so gerettet wurde. Auf diese Rettung sollte niemand planen.
Der sichere Umgang ist deshalb nicht Mut, sondern Reihenfolge: erst anzeigen, dann vorsichtig mindern oder unter Vorbehalt zahlen, und den Rest schriftlich festhalten. Geht es um viel Geld, um Gesundheitsgefahr durch Schimmel oder ist bereits eine Kündigung im Raum, ist das kein Fall mehr für Selbsthilfe – dann solltest du einen Anwalt für Mietrecht finden.
Vorbereitung
So gehst du vorbereitet ins Gespräch
Fotografiere den Mangel und schildere deine Situation: seit wann, welche Räume, was du dem Vermieter schon geschrieben hast. Anwalt GURU liefert dir eine kostenlose Ersteinschätzung auf Basis des deutschen Rechts – mit den Paragrafen und der Rechtsprechung, die zu deinem Fall gehören, jede Quelle anklickbar. Auf Wunsch entsteht daraus eine individuelle Mängelanzeige-Vorlage, die du selbst prüfst und absendest, und ein Falldokument mit Sachverhalt, Chronologie und offenen Fragen.
Genau hier übersetzt sich Vorbereitung in Geld: Die anwaltliche Erstberatung ist für Verbraucher auf 190 Euro netto gedeckelt (§ 34 Abs. 1 RVG), danach kostet Anwaltszeit im Mittel 244 Euro pro Stunde (BRAK, STAR-Bericht 2025, Datenjahr 2024). Wer sortiert ankommt, verbraucht diese Zeit für Strategie statt fürs Aktensortieren. Die erste Frage ist kostenlos, im Browser ohne Anmeldung und ohne Abo-Zwang. Für verbindliche Beratung empfehlen wir einen Anwalt.
FAQ
Häufige Fragen zur Mietminderung
Muss ich die Mietminderung beim Vermieter beantragen?
Nein. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein: Ist die Wohnung mangelhaft, hast du „nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten“ (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Du brauchst dafür keine Zustimmung. Was du aber zwingend tun musst: den Mangel unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Wer die Anzeige unterlässt, kann seine Rechte aus § 536 BGB für diese Zeit verlieren (§ 536c Abs. 2 BGB).
Von welcher Miete rechne ich die Minderung ab – kalt oder warm?
Von der Bruttomiete, also der Gesamtmiete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale. Der BGH hat das für Wohnraum ausdrücklich bestätigt (BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az. VIII ZR 347/04). Beispiel: 900 Euro warm, 20 Prozent Minderung für 15 Tage – das sind 900 × 20 % ÷ 30 × 15 = 90 Euro.
Ab wann ist die Heizung ein Mangel?
Wenn die Wohnung sich in der Heizperiode nicht mehr auf die üblichen Temperaturen bringen lässt. Das Landgericht Berlin hat als Maßstab formuliert: von 6 bis 23 Uhr mindestens 20 °C in Wohnräumen und 21 °C im Bad, nachts mindestens 18 °C, Heizperiode 1. Oktober bis 30. April (LG Berlin, Urteil vom 26.05.1998, Az. 64 S 266/97). Eine unerhebliche Abweichung bleibt außer Betracht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB).
Was passiert, wenn ich zu viel mindere?
Dann zahlst du zu wenig Miete – und gerätst in Zahlungsverzug. Erreicht der Rückstand über zwei Termine hinweg zwei Monatsmieten, oder bist du zwei Termine in Folge mit einem nicht unerheblichen Teil im Rückstand, kann fristlos gekündigt werden (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Nicht unerheblich ist der Rückstand bei Wohnraum erst, wenn er eine Monatsmiete übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Deshalb: im Zweifel weniger mindern und den Rest unter Vorbehalt zahlen.
Bei Schimmel sagt mein Vermieter, ich hätte falsch gelüftet – wer muss was beweisen?
Zuerst der Vermieter. Kommen sowohl bauliche Ursachen als auch dein Nutzungsverhalten in Betracht, muss er beweisen, dass die Schadensursache aus deinem Bereich stammt; Ursachen aus seinem eigenen Verantwortungsbereich muss er ausschließen (BGH, Urteil vom 10.11.2004, Az. XII ZR 71/01). Erst danach bist du dran. Entspricht das Gebäude allerdings dem Baustandard seiner Errichtungszeit, sind Wärmebrücken und die daraus folgende Schimmelgefahr kein Mangel (BGH, Urteile vom 05.12.2018, Az. VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18).
Kann ich wegen Baulärm vom Nachbargrundstück mindern?
Nicht automatisch. Der BGH hat entschieden: Lärm und Schmutz von einer erst später entstandenen Nachbarbaustelle sind kein Mangel, wenn der Vermieter die Einwirkung seinerseits ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (BGH, Urteil vom 29.04.2020, Az. VIII ZR 31/18). Bei Bauarbeiten am eigenen Haus sieht es anders aus: Dort haben Gerichte gemindert, etwa 15 Prozent bei erheblichen Lärmbelästigungen (LG Berlin, Urteil vom 13.03.2013, Az. 65 S 321/11).
Darf ich rückwirkend mindern, wenn ich schon voll gezahlt habe?
Zu viel gezahlte Miete kannst du grundsätzlich zurückfordern. Riskant wird es, wenn du in Kenntnis des Mangels vorbehaltlos weiterzahlst – wer weiß, dass er nicht zur Leistung verpflichtet ist, kann das Gezahlte nicht zurückverlangen (§ 814 BGB). Der saubere Weg ist deshalb, ab der Mängelanzeige schriftlich „unter Vorbehalt der Rückforderung“ zu zahlen.
Gilt die Minderung auch während einer energetischen Sanierung?
Für die ersten drei Monate nicht. Beruht die Beeinträchtigung auf einer Maßnahme, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB dient, bleibt sie drei Monate lang außer Betracht (§ 536 Abs. 1a BGB). Erst danach kannst du wegen dieser Bauarbeiten mindern.
Quellen & rechtliche Grundlagen
- Minderung bei Mängeln: § 536 BGB (Abs. 1 Satz 2 herabgesetzte Miete, Satz 3 unerhebliche Minderung, Abs. 1a energetische Modernisierung, Abs. 4 keine Abweichung zum Nachteil des Mieters)
- Kenntnis des Mangels: § 536b BGB · Anzeigepflicht: § 536c BGB (Abs. 1 unverzügliche Anzeige, Abs. 2 Rechtsverlust)
- Zurückbehaltungsrecht: § 320 BGB · Zahlung unter Vorbehalt: § 814 BGB
- Kündigungsrisiko bei Zahlungsverzug: § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB i. V. m. § 569 Abs. 3 BGB (Nr. 1 Erheblichkeitsschwelle, Nr. 2 Schonfristzahlung)
- Nachbarimmissionen: § 906 BGB · Anwaltskosten Erstberatung: § 34 RVG (Kappung bei 190 Euro netto für Verbraucher)
- Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az. VIII ZR 347/04 (Bruttomiete als Bemessungsgrundlage) · BGH, Urteil vom 10.11.2004, Az. XII ZR 71/01 (Beweislast des Vermieters für Ursachen aus dem Mieterbereich) · BGH, Urteile vom 05.12.2018, Az. VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18 (Wärmebrücken kein Mangel bei zeitgemäßem Baustandard) · BGH, Urteil vom 29.04.2020, Az. VIII ZR 31/18 (Baulärm vom Nachbargrundstück)
- Instanzrechtsprechung (Orientierungswerte): LG Berlin, 26.05.1998, Az. 64 S 266/97 (Mindesttemperaturen) · LG Berlin, 29.07.2002, Az. 61 S 37/02 (Heizungsausfall) · AG Potsdam, 30.04.2012, Az. 23 C 236/10 · AG Köln, 24.04.1995, Az. 206 C 251/94 · LG Hamburg, 31.01.2008, Az. 307 S 144/07 · AG Berlin-Köpenick, 21.04.2010, Az. 15 C 128/09 · AG Stuttgart, 14.02.2020, Az. 32 C 1562/19 · LG Berlin, 13.03.2013, Az. 65 S 321/11 · AG Berlin-Köpenick, 02.07.2010, Az. 4 C 116/10
Stand: September 2026. Die genannten Prozentsätze sind Einzelfallentscheidungen von Gerichten, keine gesetzlichen Werte und kein Anspruch – eine verbindliche Mietminderungstabelle gibt es im deutschen Recht nicht. Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Rechtsberatung dar. Für verbindliche Auskünfte wende dich an einen Fachanwalt für Mietrecht.